Майзель Сергей: «Кризис поменял приоритеты»

В нашем сегодняшнем интервью с Сергеем Петровичем Майзелем, председателем наблюдательного совета Ассоциации делового сотрудничества с секретариатом Президента, Верховной Радой, Кабинетом Министров Украины, мы подняли сложный вопрос о будущем рынка недвижимости в Украине.

— Сергей Петрович, расскажите, пожалуйста, о сложившейся ситуации на рынке недвижимости Украины.

— Уже несколько лет говорили о том, что рынок недвижимости перегрет. Тенденция роста стоимости недвижимости началась в конце 90-х. Вообще, экономике характерна цикличность развития процессов — периоды развития сменяются периодами стагнации. Анализируя динамику цен на недвижимость, можно выделить три периода их изменения, не равнозначных по величине подъема и падения, но четко выраженных во времени. Первый: с 1992 по 1997 годы — медленный рост, второй: с 1998 по 2001 годы — медленное падение, третий: с 2002 по 2007 годы — резкий и неравномерный рост. В результате, стоимость квартир стала превышать практически пожизненный заработок одного человека при средней заработной плате. Данный феномен имел место и в России, в других же странах такого не наблюдалось. Естественно, что так больше не могло продолжаться. Простому человеку купить жилье на зарплату стало практически невозможно, даже если учитывать доступность заемных денег (ключевой фактор повышения цен и одна из причин кризиса).

Это экономическое явление, называемое «мыльный пузырь», известно во многих странах и на протяжении 20-го столетия неоднократно поражало фондовые рынки и рынки недвижимости. Опасность такого «мыльного пузыря» заключается в том, что после длительного периода подъема цен наступает резкий обвал, т. е. рынок застывает, нарушая не только нормальный ритм функционирования системы операций с недвижимостью, но и поражает банковскую, налоговую системы, строительную индустрию и другие отрасли, снижает деловую активность.

— Есть ли различия в ситуации на региональных рынках?

— Внутри страны, в зависимости от региона, положение дел может существенно отличатся. Если сравнивать восток и запад Украины, то в этой ситуации они движутся действительно в разных направлениях. Если на востоке можно говорить о грядущем обвале цен на жилье в связи со сложной экономической ситуацией, остановившимися заводами, тотальной безработицей, то запад Украины имеет свои особенности: 80% потенциальных покупателей жилого недвижимого имущества тут — «заробитчане». Они имеют стабильный доход, но уже не доверяют банкам. Поэтому заработанные за границей денежные средства предпочитают не складывать на депозиты, а вкладывать в недвижимость. И это — одна из причин того, что в западной Украине недвижимость в этом (2010) году уже не подешевеет.

— Сергей Петрович, а как повлиял кризис на риэлторское сообщество?

— В период формирования рынка недвижимости не предъявлялось высоких требований к профессионализму риэлторов. Работать на рынке недвижимости мог человек без специальной подготовки, необходимых знаний и опыта, поскольку активность населения и платежеспособный спрос были очень высоки, что давало возможность получать высокую прибыль.

Кризис сыграл роль катализатора, выявив на рынке скрытые прежде проблемы: на рынке остались проверенные временем, профессионально действующие компании и агенты. Все те, кто придут на рынок позже — должны жестко с ними конкурировать, причем сделать это станет гораздо сложнее, чем в период становления рынка. Неграмотный подход в управлении риэлтерской деятельностью и отсутствие профессионализма у руководства, непонимание сути маркетинга и элементарных методов анализа, а также ошибки при планировании и принятии решений непременно приведут к негативным последствиям, что отобразится в отрицательных финансовых показателях.

Кризис поменял приоритеты, заставив профессиональных участников рынка серьезно относиться к потребностям конечного потребителя.

— То есть риэлторам, а в особенности руководителям компаний, необходимы будут новые подходы в работе, чтобы быть конкурентоспособными на обновленном рынке?

— Да, и для формирования конкурентных приемуществ следует руководствоваться следующими критериями:

• наличие формализованной методологии проектного управления компанией;
• высокая деловая репутация компании; присутствие квалифицированных риэлторов и аналитиков;
• позитивный опыт работы в проектах управления недвижимостью и при разработке концептуальных решений касательно недвижимости;
• качественный маркетинг.

— Сергей Петрович, как, на ваш взгляд, можно охарактеризовать рынок недвижимости Украины сегодня?

— Рынок недвижимости Украины формировался и развивался сложным и противоречивым путем, копируя ситуацию в политике и экономике. Анализируя сегодняшнее его состояние, можно отметить несколько узловых пунктов.

Во-первых, до сих пор нет стратегического направления развития рынка недвижимости ни среди государственных структур управления, ни среди общественных организаций, действующих в этой области.

Во-вторых, операторы рынка недвижимости приобрели громадный опыт приспособления к существующей неустойчивой системе взаимоотношений между всеми участниками рынка.

В-третьих, сложились основные закономерности развития рынка недвижимости, позволяющие в определенной степени прогнозировать его поведение в зависимости от ситуации.

Действующие законы как бы вообще не учитывают существование фирм, оказывающих услуги на рынке недвижимости или значительно ущемляют их право на получение вознаграждения за выполненную работу, в результате чего работа риелторов проходит в теневой сфере, что снижает доверие к ним из-за действий непрофессиональных фирм. А общественное движение в области недвижимости, еще не имеет достаточной сплоченности и весомости для влияния на процессы законотворчества и саморегулирования в Украине. В результате нестабильности экономического и политического курсов, резких и непродуманных решений, отсутствия системы взаимоотношений и ответственности на рынке недвижимости сложилась ситуация, которая тормозит и отдаляет технологию продаж, применяемую в странах с развитой рыночной экономикой. Кроме того, длительный обман различными финансовыми пирамидами психологически настроило потребителей услуг на недоверие ко всем риелторам, тем более что их деятельность не регулировалась никакими нормативными документами.

— В последнее время широко обсуждается законопроект о внесении изменений в законе о финансовом мониторинге. А каково ваше мнение об этом документе?

— Финансовый мониторинг рынка недвижимости все же является неким контролем деятельности реэлторских компаний, но это сотрудничество с органами государственной власти является первым шагом к легализации профессии. Ведь все профессионально действующие компании и риэлторы на рынке недвижимости стремятся к стандартизации, единым правилам, законодательной базе.

При принятии закона о расширении списка субьектов первичного финансового мониторинга, в который попали и агенты по недвижимости (риэлторы), наряду с юристами, нотариусами, адвокатами, аудиторами и т.д., государственные власти обязаны будут регламентировать работу вышеупомянутых риэлторов, так как только этот вид деятельности, будучи подконтрольным, не является узаконенным!

Для обеспечения органов мониторинга соответствующими данными, риэлтор должен быть: - занесен в государственный реестр; - сертифицирован; - иметь доступ к базе данных (например, залогового имущества).

Обеспечивать данными органы мониторинга должны иметь право только те риэлторы, которые занесены в государственный реестр. Причем такой риэлтор в обязательном порядке должен пройти сертификацию и получить разрешение на ведение риэлторской деятельности.

Таким образом, высокие требования к профессионализму риэлторов избавят рынок недвижимости от непрофессионалов и будут способствовать становлению риэлторской услуги, как более цивилизованной.

— Сергей Петрович, но что необходимо сделать для того, чтобы рынок недвижимости вышел из кризиса, чтобы он начал движение вперед?

— Для эффективного развития рынка недвижимости необходимо стимулировать развитие его инфраструктуры — совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка. Условно можно выделить четыре таких механизма.

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

• законодательную и нормативную базы рынка;
• систему контроля общественными организациями над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

• систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений при участии профессионалов-практиков);
• специализированные государственные, общественные и коммерческие институты управления развитием рынка недвижимости.

В-третьих, технологический механизм, включающий в себя:

• эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
• стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
• единое информационное пространство рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
• законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
• нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

— Есть мнение, что украинский рынок недвижимости следует развивать в соответствии с западными стандартами и нормами. Согласны ли вы с ним?

— Несмотря на существующий опыт зарубежных стран в сфере недвижимости, нельзя просто копировать деятельность риэлторов, поскольку очень велика разница не только в экономических показателях рынка, уровнях развития смежных отраслей, но и в факторах приобретения, ментальности, духовных ценностях. Методики и принципы менеджмента доступны всем и они стандартные, но главными отличиями являются их трактовка и использование, ведь на практическое применение теории влияет множество факторов: наш менталитет, процесс девелопмента объекта, бюрократия рынка, маркетинговая и статистическая информация, стадия развития рынка и его сегментов, потребительские предпочтения и стиль жизни людей.

Наши западные коллеги более подготовлены и практически и теоретически. Что неудивительно — западный рынок недвижимости старше нашего в десятки раз. Западники имеют больший практический опыт и большие возможности в теоретической подготовке. Там сформировалась серьезная школа обучения специалистов в сфере недвижимости. В Украине пока этого нет, и думаю, понадобится немало времени, чтобы такие школы появились. Кроме того, дабы такая подготовка пользовалась спросом, необходим интерес к специалистам соответствующего уровня со стороны работодателей, то есть девелоперов. Украинский рынок девелопмента еще очень малочислен, и пока его развитие сдерживается рядом факторов. В первую очередь, сложностями с решением земельных вопросов, согласований. И все же квалификация украинских специалистов будет расти. Процессы глобализации, интеграции рынков, снижения языковых и других барьеров дают отличную возможность осваивать маркетинг и менеджмент недвижимости в зарубежных школах.

Специализированное обучение в виде курсов доступно отечественным специалистам — это курсы CPM (certified property manager). Эти курсы организовываются IREM (Institute of Real Estate Management). Много обучающей литературы и курсов предлагает Urban Land Institute и мастодонты рынка.

— Сергей Петрович, на ваш взгляд, каким должен стать украинский рынок недвижимости?

Любой совершенный конкурентный рынок, в том числе и рынок недвижимости, предполагает, что:

• покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах; 
• продукт на рынке должен быть однородным; 
• на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;
• продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;
• спрос и предложение эластичны по цене;
• издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.

Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм.

Если покупательская активность и количество сделок будут нарастать, спрос и предложение придут в равновесие и наметится переход к росту цен. И с какой скоростью будут расти цены на недвижимость в ближайшие 3 года — зависит от макроэкономических показателей: мировых цен на нефть и доходов населения страны, возобновление приемлемого ипотечного кредитирования. И, вообще, текущая ситуация на рынке недвижимости — это результат не столько кризиса, сколько политики властей.

— Спасибо за содержательную беседу!

Источник: журнал «Риэлтор», № 1-2, 2010

Беседовала Наталия Серова